38396家、2457150间，这是中国4大一线城市最新的酒店存量。其中，上海酒店数10596家、房源量707450间；北京酒店数9592家、房源量627250间；深圳酒店数7462家、房源量481650间；广州酒店数10746家、房源量640800间。

迈点研究院数据统计显示，三星级及以下标准酒店仍是一线城市的主流产品，其中上海酒店数占比91.87%、房源量占比78.23%；北京酒店数占比92.62%、房源量占比80.02%；深圳酒店数占比93.43%、房源量占比81.97%；广州酒店数占比95.61%、房源量占比87.52%。

也就是说，除了上海以外，其他三大一线城市的中低端酒店市场存量依然超过八成。这似乎与中高端消费崛起的住宿需求相违背，是为什么呢？

中国一线城市酒店的发展变迁

中国现代住宿发展四十余年，经历了改革开放前期的国宾招待所、1997年之前的地方宴会厅、2013年之前的快捷酒店以及近十年的商旅型酒店等4个发展时期。

从历史进程来看，广州、北京、上海率先发力五星级及标准酒店，北京丽都假日饭店、上海希尔顿酒店等国际品牌中国首家门店纷纷亮相，广州白天鹅宾馆、广州中国大酒店、广州花园酒店等获评全国第一批五星级酒店。

而今，前两家酒店已经换牌，后三家酒店重装开业。经过近30年的沉淀，目前4大一线城市的五星级及标准酒店数达到668家、房源量167000间，酒店数整体占比1.74%、房源量整体占比6.80%。

四星级及标准酒店的发力始于新一线城市，如杭州萧山宾馆、东莞华侨大酒店等。这期间，产品运营出现4次变化：一是标准四星级酒店的输出和官方评定，二是区域民营单体酒店的标杆运营，三是国际品牌酒店的产品下沉，四是经济连锁巨头的中高端尝试。

目前，4大一线城市的四星级及标准酒店数达到1861家、其中北京占比三分之一，房源量达到279150间、整体占比11.36%。

盘完中高端市场，我们再来看一下中低端版块，4大一线城市的房源量都是10万间级别，最高的广州二星级及以下标准酒店房源量达到467400间。

1997年，锦江之星旗下首家门店在上海开业，这也预示着经济连锁酒店的开启。24年后，上海、广州两地二星级及以下标准酒店数已超8000家，诞生了如家酒店、汉庭酒店、7天酒店、锦江之星等一批经济型连锁品牌巨头。

同时，连锁化也不断下沉，海友酒店、布丁酒店、易佰酒店、99旅馆连锁等“百元酒店”品牌先后亮相，让消费者享受到了更多的实惠。据迈点研究院数据统计显示，目前全国较为活跃的经济型酒店品牌达到232个、平价品牌则为41个。

1993年，维也纳酒店第一家门店对外营业，主打“音乐艺术”风格。其标志性的大堂设计，以及性价比极高的产品，成为了二三线城市商旅客人的不二选择。但是，直到20年后的2013年，一线城市中档酒店市场才真正拉开发展序幕。

而今，北京、上海三星级及标准酒店均超过1000家、广州和深圳也接近1000家，4大一线城市保持了较为同步的发展节奏，其酒店数整体占比11.34%、房源量整体占比17.72%。

24年后的经济型酒店市场现状

从二星级及以下标准酒店市场组成来看，主要分为经济型酒店、平价酒店、客栈民宿和短租公寓四种类型。这四种产品性质和房价虽不同，但主体仍是面向快捷酒店客群市场。

一类经济型酒店平均房价150-300元之间，部分优质地段、节假日高峰期可达到500元；二类升级版百元酒店平均房价介于100-200元，主要满足房源量较少的物业；三类公寓性质的酒店日均租金100-300元，为一到三个月的短租客群提供服务；四类客栈民宿和别墅院落则由住宅或庭院改造而来，房量一般小于10间、但平均房价经常过千。

4种类型发展过程中，经济型酒店的整体体量最大，连锁化和规模化程度最高。以经济型酒店主体上市的格林酒店集团为例，其2018年上市时酒店数超过2000家，其中98%以上是特许经营。这之前，如家连锁酒店、汉庭酒店、7天连锁酒店等先后登陆资本市场，引领了经济连锁酒店的十年品牌发展浪潮。

据迈点研究院数据统计，四大城市主要经济型酒店品牌中，上海37个、北京41个、深圳和广州均是28个，竞争相当激烈。酒店数整体占比三成左右，房源量占比接近四成。

4大一线城市经济连锁酒店布局前十的品牌分别是汉庭酒店、如家酒店、速8酒店、海友酒店、7天酒店、格林豪泰酒店、易佰酒店、99旅馆连锁、布丁酒店以及锦江之星。

其中，汉庭酒店数达到479家、房源量42038间，位列第一；如家酒店数超过300家、房源量接近3万间；速8酒店、海友酒店、7天酒店、格林豪泰酒店数超过200家、房源量2万间左右；最后4个品牌酒店数超过100家、其中锦江之星房源量超10000间。

这期间，经济型酒店市场有三大现象值得关注：一是品牌之间的轮换，以8-10年租金计算，多的已历经了两轮；二是小品牌的投靠，联营或合作扩大了用户的选择；三是升级和迭代，中档配套和主题产品迎合了个性化消费需求。

迈点研究院首席分析师郭德荣认为，相比动辄近万家的体量，4大一线城市的中低端市场洗牌机会仍然较大，且连锁品牌的密集度还不够，尤其是衍生产品的覆盖仍有空间。比如锦江之星的品尚和风尚、如家酒店 neo、7天优品以及汉庭优佳等。

十年饱和期下的中档酒店存量空间

三星级及标准酒店的组合较为纯粹，主要分为两类：一类是星级标准下的一二三星级评定酒店，已经渐渐被市场淘汰；二类是精选服务或产品达到高星级酒店标准，日渐成为消费者的拥护对象。经历十年高速发展，饱和期下的一线城市中档酒店市场空间依旧。

和二星级及以下标准酒店集中度低不同，尽管两者整体体量相差3-4倍左右，但品牌数却是三星级及标准酒店领先。迈点研究院数据显示，布局三星级及标准酒店市场的品牌总数已达到342个，超越四星级及标准酒店的143个、二星级及标准酒店的273个，仅与五星级及标准酒店品牌数相差8个。

在具体城市布局中，三星级及标准酒店主要品牌数上海52个、北京48个、深圳47个、广州43个，均超过二星级及以下标准酒店。在平价房价介于300-450元的市场中，既有不断细分的轻质版产品挑战250-350元市场，也有450-600元的高奢版探索中高端版块。因此，“百花齐放”是对这一市场的最好诠释，“百家争鸣”则意味着未来变局加速。

4大一线城市中，全季酒店品牌表现领先，酒店数达到321家、其中光上海就超过200家；维也纳酒店数也超过200家、大本营深圳达到100家；麗枫酒店、亚朵酒店、桔子酒店数超过100家；另外5个品牌酒店数则超过50家。

从房源量来看，全季酒店达到32610间，位列第一；维也纳酒店超过24000间、麗枫酒店接近16000间、亚朵酒店和桔子酒店也超过10000间。值得注意的是，维也纳酒店监测数据并未包含维也纳国际酒店、维也纳3好酒店及维也纳智好酒店等。

和4353家的三星级及标准存量酒店市场相比，一线城市的中档酒店连锁化占比非常高，仅前十品牌就达到29.66%、接近三成。因此，可以得出结论，耕耘三星级及标准酒店的品牌化是发展必然。

同样，也有几个发展特点值得关注：一是区域深耕，如广州的柏高、上海的万信等；二是品牌延展，如亚朵S/X系列、希岸轻雅/Deluxe系列等；三是新创品牌，如锦江酒店（中国区）的荟语、枫渡等；四是外部引进，如希尔顿惠庭、卢浮康铂等。

从酒店存量来看，上海四星级标准及以上酒店数达到862家，达到三星级标准酒店的64.57%，另外三个城市分别是北京61.43%、深圳53.08%、广州49.68%。也就是说，上海和北京降维改造空间较大，深圳、广州则需依赖未来新增市场。

但是，另一方面来看，二星级以下标准酒店市场具备广阔的洗牌空间。从酒店数来看，三星级及标准酒店数仅为二星级以下标准酒店数的13.81%，理论上一线城市的31514家低端酒店都有升级改造的可能，都能成为中档酒店品牌旗下门店。

和国外酒店的“橄榄形”结构不同，中国酒店目前还是典型的“金字塔”结构，这与近7亿的中产阶级需求并不匹配。一线城市大量的存量物业，面临着诸如消防安全、产品体验等多层面的改造，项目房源量并不是唯一标准，能否产生足够溢价才是根本。

比如兼具长短租的服务式公寓，提供了厨房烹饪、宠物代管等服务；比如酒店集群模式的运作，相比周边奢华酒店性价比大增。这些非标准的中低端酒店产品设计及运营，很容易将平均房价做到600元以上甚至更高，迈点酒店集团事业部总经理顾晨林表示。

因此，考验一家酒店耐以生存的除了地段、地段还是地段之外，还有结合时下客群需要不断、不断、不断调整的产品和服务流程。基于此，任何时候，一线城市的中低端酒店市场空间都有，成就王者的机会就看你能否把握！

※本文仅代表作者个人观点，非迈点网立场

瞭望

【瞭望】是迈点旗下一档聚焦于城市酒店投资的新栏目，通过分析中国50个核心城市的中高端酒店布局情况，甄选商圈价值、深挖区域洼地，展示酒店资本流动的城市轨迹，引领大中小投资者理性投资。